Basel III final, output floor, dan hipotek Swiss

Paket final Basel III bulan Desember 2017 merupakan jawaban internasional atas masalah yang telah ditangani otoritas Swiss melalui rasio pengungkit (leverage ratio), yaitu variabilitas bobot risiko yang dihitung dengan model internal. Kajian-kajian Komite Basel menunjukkan bahwa bank-bank menghitung persyaratan modal yang sangat berbeda untuk portofolio hipotetis yang identik. Karena itu, paket tersebut memperkenalkan batas bawah keluaran (output floor), yang menetapkan bahwa aset tertimbang menurut risiko yang dihitung dengan model internal tidak boleh lebih rendah dari tujuh puluh dua setengah persen dari jumlah yang dihitung dengan pendekatan standar, setelah suatu masa transisi.¹

Bagi bank-bank Swiss, output floor memiliki arti khusus karena besarnya porsi kredit hipotek dalam neraca mereka. Pasar hipotek Swiss, dengan volume lebih dari seribu miliar franc, merupakan salah satu yang terbesar di dunia dibandingkan dengan ukuran perekonomiannya. Sebagian besar rumah tangga Swiss menyewa tempat tinggalnya. Mereka yang memiliki rumah secara tradisional tidak melunasi hipoteknya secara penuh. Sistem perpajakan lama mendorong praktik ini, karena bunga hipotek dapat dikurangkan, sementara pemilik dikenai pajak atas nilai sewa imputasi (imputed rental value) propertinya. Bank-bank yang menggunakan model internal, khususnya bank-bank besar dan sejumlah bank kanton yang lebih besar, menghitung bobot risiko yang rendah untuk hipotek tersebut, yang mencerminkan kerugian historis yang rendah atas properti hunian di Swiss.² Output floor membatasi manfaat model semacam itu dan meningkatkan persyaratan modal untuk portofolio hipotek bank-bank yang menggunakannya.

Penerapan standar final di Swiss juga merevisi bobot risiko hipotek dalam pendekatan standar. Teks Basel membedakan bobot risiko properti hunian berdasarkan rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value ratio) dan membedakan properti yang dihuni sendiri dari properti yang pelunasannya bergantung pada pendapatan sewa. Ketentuan Swiss mengadopsi struktur ini. Menurut Otoritas Pengawas Pasar Keuangan Swiss (FINMA), bobot risiko properti investasi dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang tinggi menjadi jauh lebih tinggi daripada sebelumnya, yang mencerminkan kerugian yang pernah teramati pada portofolio semacam itu di masa lalu.³ Pedoman Asosiasi Bankir Swiss (SBA) mengenai persyaratan minimum pembiayaan hipotek, yang dalam Bagian E, Bab II digambarkan sebagai swaregulasi yang diakui, disesuaikan dengan ketentuan baru tersebut. Karena persyaratan yang lebih ketat dari tahun 2019 untuk properti investasi digantikan oleh bobot risiko baru, satu unsur swaregulasi digantikan oleh ketentuan yang berasal dari Basel.

Dua kekhasan Swiss mempersulit penerjemahan ini. Kekhasan pertama menyangkut keterjangkauan hipotek. Bank-bank Swiss secara tradisional menilai apakah peminjam sanggup menanggung biaya properti pada suku bunga imputasi yang jauh di atas suku bunga pasar, biasanya lima persen ditambah biaya pemeliharaan, dan hanya memberikan pinjaman apabila biaya tersebut tidak melebihi sekitar sepertiga dari pendapatan peminjam. Standar Basel tidak memuat kriteria semacam itu. FINMA berulang kali mengkritik bank-bank karena memberikan terlalu banyak pinjaman yang tidak memenuhi aturan keterjangkauan mereka sendiri sebagai pengecualian dari kebijakan (exceptions to policy) dan karena menggunakan asumsi yang tidak realistis. FINMA telah mengisyaratkan bahwa pihaknya dapat mengatur keterjangkauan melalui ketentuan apabila praktik tersebut tidak membaik.⁴

Kekhasan kedua adalah instrumen makroprudensial yang diterapkan Swiss terhadap hipotek, yaitu penyangga modal kontrasiklikal sektoral (sectoral countercyclical capital buffer) yang diuraikan dalam Bagian E, Bab II. Instrumen ini menunjukkan bagaimana otoritas nasional dapat menggunakan instrumen yang berasal dari Basel dalam bentuk yang disesuaikan dengan pasarnya sendiri. Standar Basel mengatur penyangga kontrasiklikal yang diterapkan terhadap seluruh eksposur kredit sektor swasta. Swiss menerapkannya hanya terhadap hipotek hunian, karena otoritas nasional mengidentifikasi pasar properti sebagai sumber utama risiko siklikal.⁵ Penyangga sektoral Swiss sejak itu dirujuk sebagai acuan dalam perdebatan mengenai instrumen makroprudensial sektoral di negara-negara lain, di antaranya beberapa negara anggota Uni Eropa (UE/EU).

Waktu penerapan menimbulkan masalah tersendiri. Swiss menerapkan standar final Basel III pada 1 Januari 2025 sesuai rencana. UE mulai menerapkan sebagian besar ketentuan pada saat yang sama, tetapi menunda kerangka risiko pasar yang baru, sedangkan Britania Raya dan Amerika Serikat menunda penerapannya lebih lanjut, lembaga-lembaga Amerika setelah usulan yang diperdebatkan pada Juli 2023.⁶ Otoritas Swiss berpegang pada jadwal karena kredibilitas komitmen Swiss di Basel dipertaruhkan dan karena reformasi tersebut telah dipersiapkan selama bertahun-tahun. Bank-bank Swiss, khususnya UBS, menunjuk pada konsekuensi persaingan karena termasuk yang pertama menerapkannya. Peristiwa ini menggambarkan masalah tindakan kolektif (collective action problem) yang mewarnai sejarah Komite Basel, sebagaimana ditunjukkan dalam bab sebelumnya. Karena setiap anggota hanya memperoleh manfaat dari standar internasional apabila anggota lain juga menerapkannya, setiap anggota menghadapi godaan untuk menunggu.

Catatan

1. Basel Committee on Banking Supervision, Basel III: Finalising post-crisis reforms (Desember 2017), mengenai output floor sebesar 72,5 persen dengan masa pemberlakuan bertahap, serta penilaian konsistensi regulasi Komite atas aset tertimbang menurut risiko untuk risiko kredit dalam banking book (2013 dan seterusnya). Perlu diverifikasi. ↩
2. Mengenai volume dan struktur pasar hipotek Swiss, rendahnya tingkat kepemilikan rumah, praktik amortisasi sebagian, dan perlakuan pajak atas properti yang dihuni sendiri (nilai sewa imputasi dan pengurangan bunga hipotek; penghapusan nilai sewa imputasi yang disetujui melalui pemungutan suara rakyat tanggal 28 September 2025, dengan tanggal berlakunya masih terbuka), lihat Financial Stability Report Bank Nasional Swiss (SNB) dan publikasi Administrasi Pajak Federal (FTA/ESTV). Status perlu diverifikasi. ↩
3. Siaran pers FINMA tanggal 27 Maret 2024 mengenai pembiayaan hipotek dan standar final Basel III (bobot risiko yang dibedakan untuk properti yang dihuni sendiri dan properti penghasil pendapatan, bobot risiko lebih tinggi untuk properti investasi dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang tinggi, independensi penilaian properti) dan Peraturan FINMA tentang Risiko Kredit yang direvisi. Perlu diverifikasi. ↩
4. Mengenai penilaian keterjangkauan dalam pemberian kredit hipotek di Swiss (suku bunga imputasi sekitar 5 persen ditambah biaya tambahan, maksimum sekitar sepertiga dari pendapatan bruto) serta kritik FINMA terhadap pengecualian dari kebijakan dan pernyataannya mengenai kemungkinan langkah lebih lanjut, lihat Risk Monitor FINMA dan siaran pers tanggal 27 Maret 2024. Perlu diverifikasi. ↩
5. Mengenai penyangga modal kontrasiklikal dalam kerangka Basel III (Komite Basel untuk Pengawasan Perbankan (BCBS), Guidance for national authorities operating the countercyclical capital buffer, Desember 2010) dan penerapannya secara sektoral di Swiss (Pasal 44 Peraturan Kecukupan Modal (CAO)), lihat publikasi Bank untuk Penyelesaian Internasional (BIS) dan SNB. Perlu diverifikasi. ↩
6. Mengenai penerapan Regulation (EU) 2024/1623 (CRR3) sejak 1 Januari 2025 dengan penundaan ketentuan risiko pasar (FRTB), penundaan penerapan Basel 3.1 di Britania Raya, serta usulan “Basel III endgame” AS bulan Juli 2023 dan penanganannya selanjutnya, lihat publikasi Komisi Eropa, Bank of England, dan lembaga-lembaga perbankan federal AS. Status perlu diverifikasi. ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.