Perluasan kota dan pembiayaan pembangunan

Pembongkaran tembok kota, yang dimulai pada tahun 1859 setelah keputusan parlemen kanton, membuka jalan bagi perluasan Basel. Distrik-distrik baru ditata di sekitar kota tua, dengan jalan, alun-alun, dan taman, bangunan hunian untuk kelas menengah dan pekerja, pabrik, sekolah, dan gedung publik. Luas kota bertambah beberapa kali lipat dalam beberapa dasawarsa.¹

Pembangunan dalam skala ini memerlukan modal. Para pembangun dan pengembang swasta membiayai proyek mereka dengan pinjaman hipotek, yang disediakan oleh bank tabungan, bank swasta, dan, sejak tahun 1899, bank kanton. Perkumpulan dan koperasi perumahan didirikan untuk membangun hunian bagi pekerja, yang dibiayai dari tabungan para anggotanya dan dukungan publik. Kanton berinvestasi dalam jalan, saluran pembuangan, penyediaan air, dan gedung publik, yang dibiayai dengan pajak dan obligasi. Sektor properti dan konstruksi menjadi salah satu pengguna kredit terbesar dalam perekonomian Basel.

Ledakan pembangunan pada akhir abad ke-19 juga membawa spekulasi. Para pengembang membeli tanah dengan mengantisipasi kenaikan harga, membangun rumah dengan cepat untuk dijual atau disewakan, dan meminjam dalam jumlah besar untuk membiayai proyek mereka. Ketika permintaan turun atau kredit mengetat, sebagian dari mereka gagal, sehingga para kreditur menanggung kerugian dan bangunan-bangunan terbengkalai setengah jadi. Siklus properti abad ke-19 menjadi pertanda siklus abad ke-20, yang memukul bank-bank Swiss dengan keras pada awal tahun 1990-an, ketika anjloknya harga properti menimbulkan kerugian besar bagi bank-bank regional dan bank-bank kanton. Pengaturan pemberian kredit hipotek, persyaratan modal untuk eksposur properti, dan penyangga modal kontrasiklikal (countercyclical capital buffer), yang diaktifkan otoritas Swiss pada tahun 2013 untuk mengekang pertumbuhan kredit hipotek, merupakan tanggapan modern terhadap siklus-siklus ini.²

Catatan

1. Mengenai pembongkaran tembok kota Basel sejak tahun 1859 (Entfestigung) dan perluasan kota sesudahnya, lihat Kamus Sejarah Swiss (HLS), artikel “Basel (Gemeinde)”, bagian tentang abad ke-19. Perlu diverifikasi. ↩
2. Mengenai penyangga modal kontrasiklikal di Swiss (Pasal 44 Peraturan Kecukupan Modal, SR 952.03), yang diaktifkan oleh Dewan Federal pada tahun 2013 untuk kredit hipotek hunian, dinonaktifkan pada tahun 2020, dan diaktifkan kembali pada tahun 2022, lihat publikasi Bank Nasional Swiss (SNB) dan Otoritas Pengawas Pasar Keuangan Swiss (FINMA). Perlu diverifikasi. ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.