Membeli tempat usaha dan properti komersial di Swiss

Perusahaan dan investor asing sering beranggapan bahwa properti Swiss tertutup bagi mereka. Untuk tempat usaha, sebagian besar justru sebaliknya, karena Lex Koller membebaskan properti yang digunakan sebagai tempat usaha tetap dari kewajiban izin. Namun, pembebasan ini memiliki batas-batas yang jelas, dan pemeriksaan yang cermat atas rencana penggunaannya sangat penting sebelum penandatanganan.

Ketentuan dasar untuk tempat usaha

Undang-Undang Federal tentang Perolehan Properti oleh Orang di Luar Negeri, yang umumnya disebut Lex Koller, terutama menyasar properti hunian. Tanah dan bangunan yang berfungsi sebagai tempat usaha tetap dapat diperoleh oleh orang di luar negeri tanpa izin, baik pembelinya perusahaan asing, anak perusahaan Swiss yang dikendalikan dari luar negeri, maupun orang perseorangan yang tinggal di luar Swiss. Contoh yang lazim meliputi kantor, pabrik, gudang, bengkel, toko, hotel, restoran, dan praktik medis.

Pembebasan ini berlaku tanpa memandang apakah pembeli menggunakan tempat tersebut sendiri atau menyewakannya kepada pihak ketiga yang menjalankan usaha di sana. Dengan demikian, investor asing boleh membeli gedung perkantoran sebagai investasi dan menyewakannya kepada penyewa komersial, asalkan properti tersebut benar-benar digunakan untuk keperluan usaha.

Apa yang dianggap sebagai tempat usaha tetap

Pertanyaan yang menentukan adalah penggunaan aktual properti tersebut. Suatu bangunan memenuhi syarat apabila melayani kegiatan ekonomi yang dijalankan di tempat yang tetap, seperti manufaktur, perdagangan, jasa, atau penyediaan layanan perhotelan. Sebaliknya, kepemilikan pasif semata atas apartemen hunian tetap tunduk pada rezim perizinan, bahkan apabila apartemen itu dipegang oleh perusahaan dan disebut sebagai investasi. Perdagangan properti dan penyewaan apartemen hunian tidak dianggap sebagai kegiatan usaha untuk keperluan ini.

Lahan cadangan dan perluasan di masa depan

Perusahaan sering ingin membeli lahan lebih luas daripada yang dibutuhkan saat ini agar dapat melakukan perluasan di kemudian hari. Lahan cadangan hanya diterima dalam batas yang wajar dan apabila terkait dengan rencana perluasan usaha yang konkret. Bidang tanah besar yang dibeli secara spekulatif, atau lahan yang penggunaannya tetap belum ditentukan, membawa risiko nyata bahwa kantor pendaftaran tanah atau otoritas kanton akan memperlakukan perolehan tersebut sebagai perolehan yang memerlukan izin. Rencana bisnis yang terdokumentasi sangat membantu ketika pertanyaan semacam itu muncul.

Bangunan serbaguna

Banyak bangunan di Swiss memadukan toko atau kantor di lantai bawah dengan apartemen di atasnya. Ruang hunian yang diperlukan untuk usaha, seperti apartemen penjaga gedung, biasanya dapat diperoleh bersama dengan bagian komersialnya. Apabila porsi hunian melebihi kebutuhan usaha, porsi tersebut pada prinsipnya tunduk pada Lex Koller, dan otoritas di sebagian besar kanton memeriksa proporsinya dengan cermat. Dalam praktik, pembeli sering harus memisahkan unit-unit hunian ke dalam kepemilikan kondominium atau merestrukturisasi transaksinya.

Prosedur dan kepastian

Kantor pendaftaran tanah memeriksa pada saat pendaftaran apakah diperlukan izin. Apabila posisinya meragukan, kantor tersebut meneruskan perkara kepada otoritas perizinan kanton. Pembeli yang menginginkan kepastian sebelum mengikatkan diri dapat meminta otoritas tersebut mengeluarkan putusan yang mengikat tentang apakah perolehan itu memerlukan izin, yang sering kali sepadan dengan penundaan singkat yang ditimbulkannya.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

• Uraikan rencana penggunaan secara tepat dalam dokumentasi pembelian, agar sifat usaha properti tersebut tampak jelas bagi kantor pendaftaran tanah.
• Klarifikasi proporsi bangunan serbaguna sejak dini dan pertimbangkan pemisahan unit hunian sebelum transaksi ditandatangani.
• Mintalah putusan dalam kasus perbatasan alih-alih mengandalkan jaminan informal dari penjual atau perantara.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada perusahaan dan investor asing mengenai penstrukturan perolehan tempat usaha di Swiss, termasuk penilaian berdasarkan Lex Koller dan koordinasi dengan otoritas kanton. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.