Memiliki properti Swiss melalui perusahaan

Investor dari Asia, Timur Tengah, Afrika, dan Amerika Latin terbiasa memegang properti melalui perusahaan. Di Swiss, perusahaan properti dapat menjadi wahana yang masuk akal, meskipun tidak dapat menghindari Lex Koller dan, di banyak kanton, tidak pula menghindari pajak yang terutang atas pengalihan properti. Pilihan antara kepemilikan pribadi dan kepemilikan melalui perusahaan sebaiknya diambil dengan memperhatikan gambaran pajak secara lengkap.

Apa itu perusahaan properti

Perusahaan properti adalah perusahaan, biasanya perseroan terbatas Swiss (AG) atau perseroan dengan tanggung jawab terbatas (GmbH), yang tujuan sebenarnya terutama adalah memperoleh, memegang, atau memperdagangkan properti. Perusahaan semacam itu lazim di Swiss untuk portofolio komersial dan kepemilikan keluarga, karena memungkinkan kepemilikan dialihkan atau dibagi melalui saham tanpa mengubah catatan di buku tanah.

Lex Koller berlaku bagi saham

Lex Koller memperlakukan perolehan saham dalam perusahaan yang tujuan sebenarnya adalah perolehan properti hunian sama dengan perolehan langsung atas properti tersebut. Oleh karena itu, orang di luar negeri yang membeli kepentingan pengendali atau bahkan kepentingan minoritas dalam perusahaan tidak tercatat yang memegang apartemen hunian di Swiss pada umumnya memerlukan izin, yang biasanya tidak akan diberikan untuk tujuan investasi semata. Perusahaan yang hanya memegang tempat usaha yang digunakan sebagai tempat usaha tetap tidak terpengaruh dengan cara yang sama. Mendirikan perusahaan Swiss yang dikendalikan dari luar negeri tidak mengubah penilaian ini, karena perusahaan semacam itu sendiri dianggap sebagai orang di luar negeri.

Kepemilikan melalui perusahaan dibandingkan kepemilikan pribadi

Apabila perusahaan memegang properti, pendapatan sewa dikenai pajak laba perusahaan dan perusahaan membayar pajak modal, sedangkan pemegang saham dikenai pajak atas distribusi dan memegang saham sebagai bagian dari kekayaannya. Dalam kepemilikan pribadi, pemilik dikenai pajak secara langsung atas pendapatan sewa dan atas nilai properti. Jalur mana yang lebih menguntungkan bergantung pada kanton, pada apakah laba dibagikan atau diinvestasikan kembali, pada struktur pembiayaan, dan pada yurisdiksi asal pemilik. Pertimbangan suksesi dan perlindungan aset juga dapat mengarah ke salah satu pilihan.

Perubahan kepemilikan secara ekonomis

Banyak kanton memperlakukan pengalihan mayoritas saham dalam perusahaan properti sebagai perubahan kepemilikan secara ekonomis. Penjualan saham semacam itu dapat menimbulkan pajak keuntungan properti dan, apabila kanton memungutnya, pajak pengalihan properti, seolah-olah properti itu sendiri yang dijual. Ketentuan kanton berbeda-beda dalam rinciannya, misalnya mengenai cara beberapa penjualan antara pihak-pihak yang berelasi diakumulasikan, sehingga strategi keluar sebaiknya dipertimbangkan pada saat struktur dibentuk.

Membentuk struktur

Mengalihkan properti yang sudah dimiliki secara pribadi ke dalam perusahaan pada dasarnya merupakan perubahan kepemilikan dan dapat menimbulkan pajak. Putusan pajak (tax ruling) dari otoritas kanton lazim digunakan untuk mengonfirmasi perlakuan atas reorganisasi yang direncanakan sebelumnya.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

• Periksa posisi Lex Koller terlebih dahulu, karena struktur yang memerlukan izin yang tidak dapat diperoleh tidak dapat dilaksanakan.
• Buat simulasi pajak saat masuk dan saat keluar, termasuk penjualan saham di kemudian hari dan perlakuannya sebagai perubahan kepemilikan secara ekonomis.
• Amankan putusan pajak untuk reorganisasi dan pengalihan antara kepemilikan pribadi dan kepemilikan melalui perusahaan.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada investor dan keluarga internasional dalam memilih dan melaksanakan struktur kepemilikan yang tepat untuk properti di Swiss, dengan mengoordinasikan aspek hukum dan pajak lintas yurisdiksi. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.