Berinvestasi di properti Swiss melalui dana dan perusahaan tercatat

Bagi banyak investor asing, jalur paling sederhana menuju properti hunian di Swiss adalah jalur tidak langsung. Saham perusahaan properti yang tercatat di bursa dan unit dana properti yang diperdagangkan secara teratur dikecualikan dari kewajiban izin Lex Koller. Instrumen-instrumen ini juga menawarkan likuiditas dan diversifikasi yang tidak dapat diberikan oleh satu bangunan.

Pengecualian Lex Koller

Lex Koller pada umumnya memperlakukan perolehan saham perusahaan properti sebagai perolehan properti. Dua pengecualian penting bagi investor. Perolehan saham perusahaan properti yang tercatat di bursa efek Swiss tidak memerlukan izin, dan hal yang sama berlaku bagi unit dana properti yang unitnya diperdagangkan secara teratur di pasar. Dengan demikian, investor asing dapat memperoleh eksposur terhadap properti hunian Swiss melalui instrumen-instrumen ini tanpa prosedur perizinan apa pun.

Dana properti Swiss

Dana properti Swiss adalah skema investasi kolektif yang diatur oleh Undang-Undang Skema Investasi Kolektif Swiss (CISA) dan diawasi oleh Otoritas Pengawas Pasar Keuangan Swiss (FINMA). Dana tersebut biasanya berupa dana kontraktual yang dikelola oleh perusahaan manajemen dana, dan banyak di antaranya tercatat di SIX Swiss Exchange atau diperdagangkan secara teratur melalui bank. Dana sering memegang portofolio hunian yang besar, tetapi portofolio komersial dan campuran juga lazim. Karena unitnya diperdagangkan di pasar, harganya dapat berada di atas atau di bawah nilai aset bersih, dan premi atau diskon yang timbul merupakan ciri yang perlu dipahami investor.

Dana yang memegang properti secara langsung dikenai pajak sendiri atas penghasilan dan kekayaan yang dapat diatribusikan kepada properti tersebut, sehingga distribusi dari porsi yang bersangkutan pada umumnya tidak dikenai pajak penghasilan atau pajak pemotongan (withholding tax) lebih lanjut di tingkat investor. Rinciannya bergantung pada struktur dana dan sebaiknya diperiksa dalam dokumentasinya.

Perusahaan properti yang tercatat di bursa

Beberapa perusahaan properti tercatat di SIX Swiss Exchange. Perusahaan-perusahaan tersebut memiliki dan mengembangkan properti perkantoran, ritel, dan hunian, dan sebagian juga menyediakan jasa properti. Sebagai perusahaan biasa, mereka membayar pajak laba dan pajak modal, dan dividen pada prinsipnya dikenai pajak pemotongan Swiss, yang mungkin dapat diminta kembali sebagian oleh investor asing berdasarkan Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda (P3B). Distribusi dari cadangan setoran modal dapat dibayarkan bebas dari pajak pemotongan.

Membandingkan investasi langsung dan tidak langsung

Investasi tidak langsung menghindari formalitas notaris, biaya pendaftaran tanah, dan pajak pengalihan atas pembelian, serta memungkinkan posisi disesuaikan dengan cepat. Di sisi lain, investor menerima volatilitas pasar dan tidak memiliki kendali atas properti secara individual. Bagi keluarga yang ingin menggunakan properti sendiri, dana atau saham yang tercatat bukan pengganti, meskipun dapat melengkapi kepemilikan langsung dalam portofolio yang lebih luas.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

Pastikan bahwa instrumen tersebut tercatat atau diperdagangkan secara teratur, karena wahana yang tidak tercatat dapat tunduk pada kewajiban izin.
Perhatikan premi dan diskon terhadap nilai aset bersih sebelum membeli unit dana.
Tinjau pajak pemotongan dan keringanan berdasarkan P3B untuk distribusi kepada investor yang berdomisili di luar negeri.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada investor asing mengenai kerangka hukum dan pajak untuk investasi tidak langsung di properti Swiss dan mengenai bagaimana investasi semacam itu sesuai dengan struktur kepemilikan yang lebih luas. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.

Bahasa Indonesia

Kontak

Dr Alexander Ressos, TEP

Rechtsanwalt/Advokat

Saya adalah advokat Swiss dan juga terdaftar sebagai solicitor di Hong Kong serta di Inggris & Wales. Saya memiliki pengalaman hampir 25 tahun.

Bersama tim multibahasa saya, termasuk penutur asli bahasa Mandarin, Jepang, Korea, Rusia, Ukraina, dan Prancis, saya memberikan nasihat kepada perusahaan beserta pemiliknya dari seluruh dunia mengenai seluruh aspek hukum perbankan, korporasi, komersial, dan perpajakan di Swiss, termasuk perencanaan pajak internasional, layanan fidusia, serta layanan family office di bidang hukum, termasuk imigrasi dan relokasi atau investasi properti. Praktik saya memiliki fokus khusus pada klien dari pasar berkembang dan pasar perbatasan (frontier markets) di Tiongkok Raya, Asia Tengah dan Kaukasus, kawasan Asia lainnya, Timur Tengah, Afrika, dan Amerika Latin, dan saya juga memberikan nasihat kepada klien dari Eropa dan Amerika Utara. Melalui perusahaan trust Swiss yang terafiliasi, kami juga menangani pendirian dan administrasi berkelanjutan perusahaan serta struktur lain milik klien, termasuk akuntansi, pelaporan pajak, dan layanan kesekretariatan perusahaan, dan bila diperlukan saya menjabat sebagai direktur profesional. Dengan dukungan jaringan mitra kerja sama kelas satu, saya juga mewujudkan solusi di seluruh dunia.

Pendekatan saya adalah bertindak sebagai trusted advisor yang bekerja langsung dengan para pengambil keputusan, secara setara: saya berangkat dari apa yang ingin Anda capai dan menyusun setiap struktur, kontrak, dan keputusan pajak berdasarkan tujuan komersial Anda serta peningkatan imbal hasil setelah pajak Anda. Sebagai “lawyers who make it happen”, saya dan tim saya terus terlibat hingga perusahaan Anda berdiri, struktur Anda terbentuk, dan transaksi Anda selesai (closing), serta tetap siap membantu untuk setiap pekerjaan lanjutan yang mungkin diperlukan. Anda mendapatkan solusi yang disesuaikan, perhatian pribadi, serta nasihat yang cermat, ramah, dan praktis. Kami bukan penyedia jasa yang paling murah di pasar dan tidak berniat menjadi demikian; tujuan kami adalah memberikan solusi yang tepat dan nilai terbaik atas biaya yang Anda keluarkan.

Hubungi kami →