Dari censo ke hipotek: hukum modern

Abad ke-19 membubarkan sistem lama. Kanton mengizinkan penebusan persepuluhan dan sewa abadi, dan pembubaran biara-biara pada tahun 1848 dan 1852 mengalihkan sebagian besar harta gerejawi kepada negara. Kitab undang-undang hukum perdata kanton tahun 1837, yang seperti kitab-kitab Jenewa, Vaud dan Neuchâtel mengikuti model Prancis, dan kemudian Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Swiss (CC), yang diterima secara bulat oleh Majelis Federal pada tahun 1907 dan berlaku sejak tahun 1912, menggantikan bentuk-bentuk lama kredit tanah dengan hipotek dan surat hipotek.¹ Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Swiss, Gült (rendita fondiaria) mempertahankan sebagian logika censo lama. Gült adalah beban tanah yang hanya dijamin dengan tanah, tanpa tanggung jawab pribadi pemilik, dan hanya dapat dibuat atas properti yang sangat aman seperti tanah pertanian atau rumah tinggal, dalam batas pinjaman yang didasarkan pada penilaian resmi. Revisi hukum kebendaan tahun 2009, yang berlaku sejak 1 Januari 2012, menghapus pembuatan Gülten baru. Gülten yang sudah ada tetap tercatat dalam daftar tanah berdasarkan hukum lama, dan kanton-kanton dapat mewajibkan konversinya ke dalam bentuk beban tanah lainnya.² Beban kebendaan (onere fondiario, Grundlast) menurut Pasal 782 dst. CC, yang mewajibkan pemilik tanah untuk memenuhi suatu kewajiban yang hanya dijamin dengan tanah tersebut, dan yang bagaimanapun dapat ditebus oleh pemilik setelah tiga puluh tahun dengan pemberitahuan satu tahun sebelumnya, tetap merupakan kerabat modern terdekat dari beban sewa lama.³

Bagi praktisi di Lugano, warisan censo lebih dari sekadar urusan barang antik. Beban-beban notariil lama, hak pakai abadi dan beban tanah sesekali muncul dalam daftar tanah munisipalitas-munisipalitas Ticino dan harus dibersihkan dalam transaksi properti. Yang lebih penting, kebiasaan membiayai tanah dan rumah dengan kredit berjaminan, berjangka panjang dan berharga wajar, sering kali dari lembaga setempat yang memiliki hubungan pribadi dengan peminjam, menggambarkan pasar hipotek Ticino saat ini. Pemberian kredit hipotek merupakan bisnis pinjaman terbesar bank kanton dan bank-bank regional di Ticino, dan properti hunian merupakan bentuk kekayaan rumah tangga yang dominan di kanton tersebut.⁴

Instrumen Sifat hukum Peran di lembah-lembah Censo Pembelian sewa yang dibebankan pada Kredit pedesaan jangka panjang utama setelah tanah, dapat ditebus oleh tahun 1569 debitur Livello Sewa abadi atau jangka panjang Pemanfaatan tanah gereja; (emphyteusis) dengan imbalan canone kredit terselubung Legato pio Dana abadi dengan tujuan Modal persaudaraan religius dan tetap beneficium Pengakuan Akta notariil atas pinjaman Kredit jangka pendek; sering kali dengan utang titel kompensasi

Bagi praktisi. Hak-hak lama yang tercatat dalam daftar tanah Ticino dapat berasal dari kredit gerejawi dan pedesaan pramodern. - Periksa ekstrak daftar tanah untuk beban kebendaan (oneri fondiari), servitut dan catatan lama yang mungkin berasal dari livelli, censi atau yayasan (Stiftung). - Klarifikasi apakah penerima manfaat suatu beban lama masih ada (paroki, persaudaraan religius, yayasan) dan siapa yang mewakilinya menurut hukum kanton. - Gunakan aturan penebusan menurut undang-undang untuk beban kebendaan sebelum menyelesaikan suatu penjualan. - Apabila properti dimiliki oleh paroki atau persaudaraan religius, verifikasi persetujuan internal yang disyaratkan oleh hukum kanonik dan oleh hukum kanton tentang Gereja Katolik sebelum melakukan penjualan atau pembebanan apa pun.

Catatan

1. Bernhard Schnyder, “Codice civile (CC)”, terj. Sergio Mantovani, dalam DSS, versi 18 November 2014, https://hls-dhs-dss.ch/it/articles/030734/ (Ticino termasuk kanton-kanton yang mengikuti Code Napoléon; “nel 1907 il parlamento votò all’unanimità il CC, che entrò in vigore nel 1912”); tentang kitab undang-undang kanton tahun 1837, lihat Bab C.II. ↩
2. law.ch, “Exkurs: Gült – altrechtliches Grundpfandrecht”, https://law.ch/lawinfo/grundpfandrecht/exkurs-guelt-altrechtliches-grundpfandrecht/. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Swiss, SR 210, Pasal 793 (kini hanya kontrak hipotek dan sertifikat hipotek yang diizinkan), sebagaimana diubah oleh No. I 1 Undang-Undang Federal tanggal 11 Desember 2009 (Register Mortgage Certificates and other amendments to Property Law), berlaku sejak 1 Januari 2012 (AS 2011 4637; BBl 2007 5283), terjemahan bahasa Inggris sebagaimana direproduksi oleh lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-793/print. ↩
3. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Swiss, SR 210, Pasal 782 ayat (1) (“A real burden obliges an owner of immovable property to fulfil an obligation to a beneficiary for which he or she is liable solely with the immovable property”), Pasal 787 (penebusan oleh kreditur) dan Pasal 788 (penebusan oleh debitur, dalam setiap hal setelah tiga puluh tahun dengan pemberitahuan satu tahun sebelumnya, kecuali beban tersebut terkait dengan servitut abadi), terjemahan bahasa Inggris sebagaimana direproduksi oleh lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-782/print, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-787/print dan https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-788/print. ↩
4. Banca dello Stato del Cantone Ticino, laporan tahunan; Kantor Statistik Federal, statistik kepemilikan rumah menurut kanton. ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.