Properti, personel, dan usaha operasional

Membeli rumah dan tempat usaha

Undang-Undang Federal tentang Perolehan Real Estat oleh Orang yang Berada di Luar Negeri (ARPA) tanggal 16 Desember 1983, yang dikenal dengan nama Anggota Dewan Federal Arnold Koller sebagai Lex Koller, membatasi pembelian real estat Swiss oleh orang asing. Bagi pengusaha Italia yang benar-benar pindah ke Ticino, pembatasan ini hampir tidak berarti. Warga negara dari negara-negara Uni Eropa (UE/EU) dan EFTA dapat memperoleh real estat tanpa izin apabila mereka memiliki domisili yang sah dan nyata di Swiss.¹ Dengan demikian, pemegang izin B EU/EFTA yang tinggal di Lugano dapat membeli apartemen, rumah, atau kaveling tanah seperti penduduk Swiss. Kata yang menentukan adalah nyata. Pembelian yang dilakukan oleh seseorang yang memegang izin tetapi tidak tinggal di Ticino merupakan pembelian oleh orang yang berada di luar negeri. Kantor pendaftaran tanah atau otoritas kanton yang berwenang kelak dapat menemukan bahwa perolehan tersebut memerlukan izin.

Tempat usaha juga berada di luar pembatasan tersebut. Orang yang berada di luar negeri dapat memperoleh real estat tanpa izin apabila real estat tersebut berfungsi sebagai tempat usaha tetap bagi usaha perdagangan, manufaktur, atau usaha lain yang dijalankan secara komersial.² Dengan demikian, perusahaan Swiss yang dikendalikan oleh penduduk Italia dapat membeli kantor, gudang, atau pabriknya sendiri di Mendrisiotto. Rumah liburan berbeda. Orang yang berada di luar negeri memerlukan izin, yang diberikan dalam kuota tahunan kanton yang ditetapkan oleh Dewan Federal dalam batas atas nasional sebesar 1.500 unit.³ Pengusaha Italia yang membeli apartemen di Lugano sebelum ia pindah, atau mempertahankannya setelah ia kembali ke Italia, masuk ke dalam rezim rumah liburan, dengan kuota dan syarat-syaratnya.

Aturan tersebut dapat menjadi lebih ketat. Pada 2026, Dewan Federal mengajukan untuk konsultasi, hingga 15 Juli 2026, suatu revisi yang akan mewajibkan izin untuk pembelian tempat tinggal utama oleh pemegang izin B dari negara ketiga dan mewajibkan mereka menjualnya dalam waktu dua tahun apabila mereka pergi. Revisi tersebut juga akan menundukkan perolehan tempat usaha yang dimiliki semata-mata sebagai investasi pada kewajiban izin dan mengurangi kuota kanton untuk rumah liburan.⁴ Usulan-usulan tersebut terutama menyangkut warga negara dari negara ketiga, karena Perjanjian tentang Pergerakan Bebas Orang (AFMP) melindungi warga negara UE dan EFTA dari diskriminasi. Pengusaha Italia yang memiliki properti di Ticino melalui perusahaan atau yang memperoleh properti komersial sebagai investasi sebaiknya mengikuti proses legislasinya.

Memindahkan pegawai: pengalihan usaha dan izin

Ketika suatu unit usaha pindah dari Italia ke Ticino, para pegawainya tidak ikut secara otomatis. Hukum Italia melindungi pegawai dalam pengalihan usaha berdasarkan Pasal 2112 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Italia, yang mempertahankan hubungan kerja mereka dengan penerima pengalihan.⁵ Hukum Swiss memuat aturan yang sejajar dalam Pasal 333 Kitab Undang-Undang Hukum Perikatan Swiss (CO), yang menyatakan bahwa hubungan kerja beralih kepada pengambil alih dengan segala hak dan kewajibannya kecuali pegawai menolak pengalihan tersebut.⁶ Tidak satu pun dari ketentuan tersebut mewajibkan pegawai untuk pindah ke negara lain. Pegawai Italia yang diminta bekerja di Lugano alih-alih di Como dapat menolak. Pemberi kerja Italia kemudian harus mempertimbangkan apakah penolakan tersebut membenarkan pemutusan hubungan kerja berdasarkan hukum Italia, yang mensyaratkan alasan objektif yang dapat dibenarkan dan tunduk pada prosedur Italia untuk pemutusan hubungan kerja kolektif apabila jumlahnya besar.

Pegawai yang menerima kepindahan memerlukan izin Swiss. Apabila mereka memindahkan domisilinya ke Ticino, mereka menerima izin B EU/EFTA atas dasar kontrak kerja. Apabila mereka tetap tinggal di Italia dan bolak-balik, mereka menerima izin pelintas batas G. Masa berlakunya sesuai dengan kontrak kerja apabila kontrak tersebut lebih pendek dari dua belas bulan dan lima tahun untuk kontrak dengan jangka waktu lebih lama atau tidak tertentu.⁷ Perpajakan frontalieri baru yang mulai bekerja setelah 17 Juli 2023 mengikuti perjanjian Swiss- Italia yang baru, yang menyatakan bahwa Swiss memungut pajak pemotongan (withholding tax) yang dibatasi hingga 80 persen dari pajak biasanya dan Italia mengenakan pajak kepada pekerja tersebut sebagai penduduk dengan kredit atas pajak Swiss. Bab H.I menguraikan perjanjian tersebut dan rezim peralihannya.⁸ Bagi pemberi kerja yang memindahkan staf ke Ticino, pilihan antara penduduk dan pelintas batas memengaruhi negosiasi gaji, karena pelintas batas Italia membandingkan gaji bersih Swiss mereka setelah pajak Italia dengan apa yang mereka peroleh di Lombardia.

Catatan

1. Roland Pfäffli dan Mascha Santschi Kallay, artikel tentang perolehan real estat oleh orang yang berada di luar negeri, Das Geld-Magazin 1/2025, https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf (“rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz”). Undang-Undang Federal tentang Perolehan Real Estat oleh Orang yang Berada di Luar Negeri tanggal 16 Desember 1983 (ARPA), SR 211.412.41, Pasal 5 ayat (1) huruf a dan a bis, teks di droit-bilingue.ch, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html (warga negara UE dan EFTA merupakan orang yang berada di luar negeri hanya “sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben”). ↩
2. Pfäffli dan Santschi Kallay (lihat di atas) (“Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...”). ARPA, Pasal 2 ayat (2) huruf a, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html (juga mencakup usaha kerajinan dan profesi bebas). ↩
3. Pfäffli dan Santschi Kallay (lihat di atas) (batas atas nasional sebesar 1.500 unit). ARPA, Pasal 11 ayat (1) dan (2), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html (“Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten”). ↩
4. Antonin Weyeneth, artikel tentang rencana pengetatan Lex Koller, PwC Switzerland, 8 Mei 2026, https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html. ↩
5. Codice civile, Pasal 2112 ayat (1), teks di Brocardi.it, https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html (“In caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario”). ↩
6. Kitab Undang-Undang Hukum Perikatan Swiss tanggal 30 Maret 1911 (CO), SR 220, Pasal 333 ayat (1) dan (2). ↩
7. Pedoman Kanton Schwyz (lihat di atas) (“If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended”). ↩
8. Perjanjian antara Swiss dan Italia tentang perpajakan pekerja lintas batas tanggal 23 Desember 2020, Pasal 3 dan 9, sebagaimana diringkas dalam Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni, lembar informasi dan FAQ tentang perjanjian baru, https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf (ditandatangani 23 Desember 2020, berlaku 17 Juli 2023, diterapkan sejak 1 Januari 2024; pemotongan Swiss dibatasi hingga 80 persen bagi pekerja lintas batas baru); lihat Bab H.I. ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.