Properti dan kredit pemilikan rumah

Real estat merupakan kelas aset terbesar rumah tangga Ticino dan agunan utama bank-bank kanton. Hipotek di Ticino mencapai CHF 56.961 juta pada 2024, hampir empat kali lipat jumlah simpanan tabungan.¹ Tingkat kekosongan hunian turun menjadi 1,92 persen pada 1 Juni 2025, tingkat terendah dalam delapan tahun. Kanton tersebut mencatat 4.936 hunian kosong, 7,0 persen lebih sedikit daripada setahun sebelumnya, 80,6 persen di antaranya ditawarkan untuk disewakan. Di kota Lugano, tingkatnya adalah 2,08 persen.² Mengetatnya pasar ini menyusul periode di mana Ticino memiliki salah satu tingkat kekosongan tertinggi di Swiss, terutama di distrik-distrik pinggiran dan di Mendrisiotto, dan di mana pembangunan melampaui pertumbuhan penduduk.

Tiga perkembangan akan membentuk pasar real estat dalam dekade berikutnya. Pertama, demografi. Penduduk yang stagnan dan menua berarti lebih sedikit rumah tangga baru dalam jangka panjang, meskipun jumlah rumah tangga satu orang terus bertambah. Kedua, hukum pajak federal. Pada 28 September 2025, para pemilih Swiss menerima penghapusan pajak atas nilai sewa imputasi atas rumah yang dihuni sendiri, yang dikombinasikan dengan dasar konstitusional bagi kanton untuk memungut pajak properti khusus atas rumah kedua.³ Reformasi tersebut mengurangi insentif pajak untuk mempertahankan utang hipotek yang tinggi, karena bunga hipotek hanya akan tetap dapat dikurangkan untuk properti yang disewakan atau disewagunakan, selain pengurangan terbatas bagi pembeli pertama selama sepuluh tahun. Hal ini relevan bagi Ticino sebagai kanton dengan banyak rumah kedua. Ketiga, lingkungan suku bunga. Suku bunga rendah mendukung harga properti dan permintaan hipotek, tetapi juga meningkatkan risiko koreksi apabila suku bunga naik secara tak terduga.

Pokok-pokok. Pusat keuangan Ticino harus merencanakan untuk menghadapi franc yang kuat, suku bunga mendekati nol, dan inflasi di bawah 1 persen, sebagaimana diproyeksikan oleh Bank Nasional Swiss (SNB) pada September 2026. Pendapatan bunga yang luar biasa pada 2023 dan 2024 tidak akan kembali dalam kondisi ini. Real estat merupakan agunan utama bank-bank domestik. Penghapusan nilai sewa imputasi, stagnasi penduduk, dan rendahnya tingkat kekosongan pada 2025 akan mengubah bisnis hipotek selama dekade ini.

Risiko mata uang nasabah Italia

Kekuatan franc memiliki konsekuensi lebih lanjut bagi nasabah Italia. Nasabah Italia yang menyimpan aset di Lugano biasanya menyimpannya dalam euro, mata uang yang mereka gunakan untuk mengukur kekayaan mereka. Fungsi Swiss sebagai tempat berlindung yang aman, yang pada dekade-dekade sebelumnya mencakup keinginan untuk memegang franc sebagai perlindungan terhadap depresiasi lira, telah berubah sejak diperkenalkannya euro. Memegang franc saat ini merupakan pilihan investasi yang disengaja, yang memberikan hasil pada masa krisis dan mengurangi imbal hasil pada masa tenang. Krisis kepercayaan baru di kawasan euro, misalnya melalui krisis utang negara di suatu negara anggota besar, akan meningkatkan permintaan akan franc dan kustodi Swiss. Ini merupakan salah satu pemicu skenario pembaruan yang diuraikan di bawah. Sebaliknya, periode stabilitas yang panjang di kawasan euro melemahkan salah satu argumen tradisional untuk menjadi nasabah bank di Swiss dan meningkatkan pentingnya kualitas layanan dan harga.

Catatan

1. USTAT, 12 Denaro e banche (di atas). ↩
2. USTAT, Notiziario statistico 2025-29, https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/news/254739ns_2025-29.pdf. ↩
3. Swissvotes, pemungutan suara No. 678, “Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften”, 28 September 2025, https://www.swissvotes.ch/vote/678.00 (57,73 persen setuju, 16,5 dari 23 kanton, tingkat partisipasi 49,50 persen); Kanselir Federal, brosur penjelasan untuk pemungutan suara tanggal 28 September 2025, https://swissvotes.ch/vote/678.00/brochure-de.pdf (keputusan tersebut dan Undang-Undang Federal tentang perubahan sistem pengenaan pajak atas properti hunian “rechtlich verknüpft”; setelah perubahan, bunga hipotek tetap dapat dikurangkan untuk properti yang disewakan atau disewagunakan, dengan Ersterwerberabzug terbatas bagi pembeli pertama selama sepuluh tahun; tanggal mulai berlakunya ditetapkan oleh Dewan Federal). ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.