简体 繁體 日本語 한국어 Bahasa Indonesia Русский Українська English Deutsch Français Español Português Tiếng Việt Türkçe العربية עברית

Properti, kekayaan, dan warisan

Properti Swiss milik penduduk Italia

Banyak keluarga Italia memiliki rumah liburan di tepi danau Lugano dan Maggiore, dan sebagian memiliki properti sewaan di Ticino sebagai investasi. Pasal 6 mengalokasikan penghasilan dari harta tak bergerak, termasuk penghasilan dari pertanian dan kehutanan, kepada negara tempat harta tersebut berada, tanpa meniadakan pemajakan di negara tempat kedudukan.1 Pasal 13 ayat (1) mengatur hal yang sama untuk keuntungan dari pengalihan harta tak bergerak, dan Pasal 22 ayat (1) untuk modal yang berupa harta tak bergerak.2 Karena itu, Swiss mengenakan pajak atas penghasilan sewa apartemen di Ticino milik penduduk Milan, atas nilai sewa yang diperhitungkan (valore locativo, Eigenmietwert) apabila pemiliknya menggunakannya sendiri, pajak kekayaan atas nilainya, dan pajak keuntungan real estat atas penjualannya. Untuk keperluan tersebut, bukan penduduk tunduk pada kewajiban pajak terbatas di Ticino, dan tarifnya ditentukan dengan mengacu pada penghasilan dan aset global mereka, yang harus mereka laporkan untuk keperluan tersebut.3

Pemajakan Swiss atas nilai sewa yang diperhitungkan akan berubah. Pada 28 September 2025, pemilih Swiss menyetujui penghapusan nilai sewa yang diperhitungkan atas properti yang dihuni sendiri, dengan 57,7 persen suara setuju. Reformasi tersebut juga menghapuskan pengurangan bunga hipotek atas rumah yang dihuni sendiri dan memungkinkan kanton-kanton memperkenalkan pajak properti khusus atas rumah kedua.4 Pada 1 April 2026, Dewan Federal menetapkan mulai berlakunya pada 1 Januari 2029, agar kanton-kanton memiliki waktu untuk memutuskan apakah akan memungut pajak baru atas rumah kedua.5 Bagi pemilik rumah liburan di Ticino yang berkewarganegaraan Italia, reformasi tersebut akan menghapuskan nilai sewa yang diperhitungkan mulai tahun 2029. Apakah Ticino akan memperkenalkan pajak properti atas rumah kedua, yang terutama akan dibebankan kepada pemilik yang bukan penduduk, merupakan persoalan politik yang belum diputuskan oleh kanton tersebut.

IVIE dan sisi Italia

Di Italia, pemilik properti luar negeri yang merupakan penduduk harus melaporkannya dalam bagian RW dan membayar pajak atas nilai real estat yang dimiliki di luar negeri (IVIE). Tarifnya 1,06 persen per tahun. Untuk properti di negara non-Uni Eropa seperti Swiss, dasar pengenaan pajaknya adalah biaya yang tercantum dalam akta pembelian atau, jika tidak ada, nilai pasar pada akhir tahun di tempat properti tersebut berada. Tidak ada pajak yang terutang apabila jumlahnya tidak melebihi EUR 200.6 Pasal 19 ayat (16) Dekret-Undang-Undang No. 201 tahun 2011 memperbolehkan kredit terhadap IVIE, sampai sebesar jumlahnya, atas pajak kekayaan yang dibayar di negara tempat properti tersebut berada. Untuk properti Swiss, Agenzia delle Entrate telah menerima pajak kekayaan orang pribadi tingkat kanton dan komune (Gemeinde) serta pajak real estat kanton, sepanjang berkaitan dengan properti tersebut dan dibayar dalam tahun kalender yang sama.7 Karena pajak kekayaan Swiss atas suatu properti dipungut atas nilai pajaknya, yang sering kali jauh di bawah nilai pasar, dan dengan tarif yang jarang melebihi beberapa per mil, kredit tersebut jarang menghapuskan IVIE sepenuhnya.

Penghasilan dari properti Swiss dikenai pajak di Italia berdasarkan Pasal 70 Kitab Undang-Undang Pajak Penghasilan Italia (TUIR). Penghasilan sewa dimasukkan dalam penghasilan kena pajak Italia, dengan kredit atas pajak penghasilan Swiss atasnya berdasarkan Pasal 24 ayat (2) konvensi dan Pasal 165 TUIR.8 Pasal 70 ayat (2) TUIR memasukkan penghasilan dari properti luar negeri ke dalam total penghasilan Italia sebesar jumlah neto yang dihasilkan dari penilaian di negara asing, dan untuk bangunan yang tidak dikenai pajak penghasilan di luar negeri menetapkan pengurangan tetap sebesar 15 persen untuk biaya. Namun, nilai sewa yang diperhitungkan di Swiss atas rumah liburan yang dihuni sendiri tidak menimbulkan pajak penghasilan Italia. Sejak Undang-Undang Stabilitas 2013 (Undang-Undang No. 228 tanggal 24 Desember 2012), Pasal 19 ayat (15-ter) Dekret-Undang-Undang No. 201 tahun 2011 mengecualikan properti yang tidak disewakan dan dikenai IVIE dari Pasal 70 ayat (2) TUIR. Dengan demikian, IVIE menggantikan pajak penghasilan atas properti tersebut, sementara kewajiban pelaporan dalam bagian RW tetap berlaku.9 Bagi penduduk Italia yang berada dalam rezim pajak tetap (flat tax) berdasarkan Pasal 24-bis TUIR yang diuraikan dalam Bab E.V, properti luar negeri dibebaskan dari IVIE dan dari pelaporan dalam bagian RW.

Catatan

  1. Konvensi, Pasal 6, teks (di atas): “sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati”. ↩
  2. Konvensi, Pasal 13 ayat (1) dan Pasal 22 ayat (1), teks (di atas). ↩
  3. Legge tributaria del Cantone Ticino tanggal 21 Juni 1994 (LT), Pasal 3 dan 4 (keterkaitan ekonomi bukan penduduk, termasuk harta tak bergerak) dan Pasal 6 (pajak “all'aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi”), https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580; Undang-Undang Federal tentang Harmonisasi Pajak Langsung (StHG), Pasal 4 ayat (1) (orang pribadi tanpa domisili yang “Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln”), https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html. ↩
  4. Taxolution, “Imputed Rental Value in Switzerland: What Property Owners Need to Know in 2026”, diperbarui 20 April 2026, https://www.taxolution.ch/?p=4588 (pemungutan suara tanggal 28 September 2025, 57,7 persen setuju, tingkat partisipasi 49,5 persen; pajak properti kanton atas rumah kedua). ↩
  5. Radio dan Televisi Swiss (SRF), “Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft”, 1 April 2026, https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft. ↩
  6. Federico Migliorini, “Investimento immobiliare in Svizzera”, Fiscomania, 15 Juli 2026, https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/ (IVIE 1,06 persen; dasar: biaya pembelian atau nilai pasar; ambang batas EUR 200). ↩
  7. Dekret-Undang-Undang No. 201 tanggal 6 Desember 2011, Pasal 19 ayat (16) (“dall'Ivie si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile”), dikutip dalam Ennio Vial dan Vita Pozzi, “Il credito per le patrimoniali estere”, Euroconference News, 27 Juni 2014, https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/ (Surat Edaran No. 28/E tanggal 2 Juli 2012 menyebutkan, untuk Swiss, imposta sulla sostanza delle persone fisiche dan imposta immobiliare; kredit atas pajak yang dibayar dalam tahun kalender yang sama). ↩
  8. Konvensi, Pasal 24 ayat (2), teks (di atas); Federico Migliorini, “Immobile estero: il regime di tassazione”, Fiscomania, 19 Desember 2025, https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/ (penghasilan sewa berdasarkan Pasal 70 TUIR, jumlah neto sebagaimana dilaporkan di luar negeri, kredit berdasarkan Pasal 165 TUIR atas pajak yang secara definitif dibayar di luar negeri); Migliorini, “Investimento immobiliare in Svizzera” (di atas) (penghasilan sewa dilaporkan di kedua negara, kredit berdasarkan Pasal 165 TUIR). ↩
  9. TUIR, Pasal 70 ayat (2), Brocardi.it, https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html (“nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero”; pengurangan 15 persen untuk bangunan yang tidak dikenai pajak penghasilan di luar negeri); Marcello Maiorino, “La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all'estero”, Informazione Fiscale, 7 Juni 2024, https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale (Dekret-Undang-Undang No. 201 tahun 2011, Pasal 19 ayat (15-ter), yang dimasukkan dengan Undang-Undang No. 228 tanggal 24 Desember 2012, Pasal 1 ayat (518) huruf c: properti yang tidak disewakan dan dikenai IVIE tidak tunduk pada Pasal 70 ayat (2) TUIR; pelaporan RW tetap berlaku). ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.

Berencana mendirikan atau mengembangkan usaha di Swiss?

Helvetica Register adalah portal informasi. Portal ini menjelaskan hal-hal yang perlu diketahui oleh perusahaan dan pengusaha dari seluruh dunia, khususnya dari Tiongkok Raya, Asia Tengah dan Kaukasus, kawasan Asia lainnya, Timur Tengah, Afrika, dan Amerika Latin, untuk berbisnis di Swiss: hukum perusahaan, kontrak komersial, perizinan, perbankan, perpajakan, dan izin tinggal.

Nasihat hukum di Swiss diberikan oleh Ressos Legal, kantor hukum di Zurich yang memberikan nasihat di seluruh bidang hukum Swiss di bawah pimpinan Dr. Alexander Ressos. Informasi lebih lanjut tersedia di www.ressos.ch.

Proyek Anda di Swiss Hubungi Dr. Alexander Ressos Pendirian perusahaan, perjanjian pemegang saham dan perjanjian komersial, akuisisi, perizinan, rekening bank, perpajakan, dan izin tinggal: saya memberikan nasihat mengenai hukum Swiss dan berkoordinasi dengan pengacara Anda di negara asal, serta dengan penasihat hukum setempat di yurisdiksi lain sesuai kebutuhan.