Kewajiban pelaporan dan prosedur yang disederhanakan

Kewajiban melapor berada pada badan hukum, dan di dalamnya pada anggota paling senior dari organ pengurus. Tugas-tugas tersebut dapat didelegasikan di dalam perusahaan atau kepada pihak ketiga, misalnya fidusia, tetapi pendelegasian tidak membebaskan direksi dari tanggung jawabnya. Laporan memuat nama, tanggal lahir, kewarganegaraan, alamat, dan negara domisili setiap pemilik manfaat (beneficial owner) serta sifat dan luas pengendaliannya.¹ Pemegang saham yang mencapai ambang batas wajib memberi tahu perusahaan dalam waktu satu bulan sejak memperoleh pengendalian, dan perusahaan wajib melaporkan perubahan ke daftar dalam waktu satu bulan.² Laporan disampaikan secara elektronik melalui platform federal EasyGov.swiss.³

Prosedur yang disederhanakan berlaku apabila pemilik manfaat sudah tercantum dalam daftar perdagangan. Hal ini lazimnya terjadi pada perseroan dengan tanggung jawab terbatas (GmbH), yang para sekutunya dicatat dalam daftar perdagangan, dan pada perusahaan dengan satu anggota yang pemegang saham tunggalnya juga dicatat. Dalam kasus demikian, laporan dapat dibuat melalui daftar perdagangan, dan entri yang sudah ada dialihkan.⁴ Bagi banyak perusahaan kecil di Ticino, seperti Sagl keluarga yang menjalankan hotel atau usaha perdagangan, bebannya dengan demikian ringan. Kompleksitasnya terletak pada SA yang dimiliki melalui perusahaan asing, fidusia, dan trust.

Batas waktu peralihan

Entitas yang sudah ada memiliki batas waktu bertahap untuk laporan pertamanya, yang mulai berjalan pada 1 Oktober 2026.

Kategori Batas waktu laporan pertama Perseroan terbuka dengan audit biasa 1 Januari 2027 Perusahaan lain dengan audit biasa 1 Februari 2027 Perseroan terbuka tanpa audit biasa 1 Maret 2027 Perusahaan lain dan entitas asing 1 April 2027 Pemilik manfaat yang sudah tercantum dalam daftar perdagangan 1 Oktober 2028

Sumber: Grant Thornton dan Homburger (2026).⁵

Sebagian besar perusahaan di Ticino adalah perseroan terbatas dan perseroan dengan tanggung jawab terbatas berukuran kecil tanpa audit biasa, sehingga sebagian besar fidusia di Lugano menghadapi batas waktu utamanya pada 1 April 2027. Perusahaan asing yang memiliki real estat di Ticino termasuk dalam kategori yang sama. Para direkturnya, yang sering kali berada di luar negeri dan tidak mengetahui hukum Swiss, harus dihubungi melalui pengelola properti di Swiss, notaris yang menangani pembelian, atau bank yang membiayai properti tersebut.

Pemilik asing atas real estat di Ticino

Dimasukkannya entitas asing yang memiliki real estat di Swiss menghubungkan Undang-Undang Federal tentang Transparansi Badan Hukum dan Identifikasi Pemilik Manfaat (TJPG) dengan suatu himpunan hukum yang lebih tua. Undang-Undang Federal tentang Perolehan Real Estat oleh Orang di Luar Negeri tanggal 16 Desember 1983 (Lex Koller, BewG; dalam bahasa Italia Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, LAFE) mewajibkan orang di luar negeri untuk memperoleh izin untuk membeli properti hunian di Swiss. Perusahaan yang dikendalikan oleh orang di luar negeri diperlakukan sendiri sebagai orang di luar negeri.⁶ Rumah liburan hanya dapat diizinkan dalam kuota tahunan kanton, yang ditetapkan oleh Dewan Federal dalam batas atas nasional sebanyak 1.500 unit. Ticino, dengan danau-danaunya dan kedekatannya dengan Milan, sejak lama menjadi salah satu kanton tempat permintaan rumah liburan dari Italia terkonsentrasi.⁷

Selama puluhan tahun, cara paling umum untuk menghindari Lex Koller adalah pembelian fidusia. Seorang penduduk Swiss atau perusahaan Swiss membeli properti atas namanya sendiri dan memegangnya untuk pemberi kuasa Italia yang menyediakan uangnya. Lex Koller menyatakan transaksi semacam itu batal dan memidananya, dan kantor pendaftaran tanah serta otoritas kanton telah berulang kali mengungkapnya.⁸ TJPG menambahkan lapisan pemeriksaan baru. Perusahaan Swiss yang memegang real estat di Ticino untuk seorang penduduk Italia kini wajib melaporkan orang tersebut sebagai pemilik manfaatnya, sehingga pengendalian asing yang tersembunyi menjadi terlihat oleh otoritas yang memiliki akses ke daftar. Apakah otoritas kanton yang bertanggung jawab atas Lex Koller termasuk dalam lingkaran otoritas yang memiliki akses merupakan persoalan bagi peraturan pelaksana. Perusahaan asing yang sudah memiliki properti di Ticino dengan izin wajib melaporkan pemilik manfaatnya paling lambat 1 April 2027 seperti entitas asing lainnya.

Bagi praktisi, konsekuensinya adalah bahwa pengaturan fidusia lama atas properti di Ticino tidak dapat begitu saja dilaporkan dalam bentuk yang “dibersihkan”. Direksi yang melaporkan nominee sebagai pengganti pemilik sebenarnya melakukan tindak pidana berdasarkan TJPG. Direksi yang melaporkan pemilik sebenarnya dapat mengungkapkan pelanggaran Lex Koller di masa lalu. Kasus semacam itu memerlukan pemeriksaan riwayat perolehan sebelum laporan pertama disampaikan, dan dalam beberapa kasus regularisasi dengan otoritas kanton.

Catatan

1. Grant Thornton (lihat di atas), tentang tanggung jawab anggota paling senior dari organ pengurus, pendelegasian, dan data yang harus dilaporkan. ↩
2. TJPG, teks pemungutan suara akhir (lihat di atas); Grant Thornton (lihat di atas), tentang jangka waktu satu bulan untuk perubahan dan pendirian baru. ↩
3. Forvis Mazars (lihat di atas). ↩
4. Homburger (lihat di atas), tentang prosedur yang disederhanakan untuk perseroan dengan tanggung jawab terbatas tertentu dan perusahaan dengan satu anggota. ↩
5. Grant Thornton (lihat di atas) untuk empat batas waktu pada tahun 2027; Homburger (lihat di atas) untuk 1 Oktober 2028. ↩
6. Undang-Undang Federal tentang Perolehan Real Estat oleh Orang di Luar Negeri tanggal 16 Desember 1983 (BewG), SR 211.412.41, Pasal 2 ayat (1) (persyaratan izin), Pasal 5 ayat (1) huruf c (perusahaan yang berkedudukan di Swiss yang di dalamnya orang di luar negeri memiliki posisi dominan), dan Pasal 6 (posisi dominan), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html dan https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html. ↩
7. BewG (lihat di atas), Pasal 11 ayat (1) dan (2) (kuota tahunan kanton untuk rumah liburan dalam batas atas nasional sebanyak 1.500 unit), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html; Peraturan tentang Perolehan Real Estat oleh Orang di Luar Negeri tanggal 1 Oktober 1984 (BewV), SR 211.412.411, Pasal 9 ayat (1) dan Lampiran 1 (batas maksimum nasional dan kuota tahunan kanton), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.411-9-12.html. ↩
8. BewG (lihat di atas), Pasal 5 ayat (1) huruf d (perolehan untuk kepentingan orang di luar negeri), Pasal 26 ayat (2) (batalnya transaksi yang dilaksanakan tanpa izin), dan Pasal 28 ayat (1) (pelaksanaan transaksi yang batal karena tidak adanya izin, diancam dengan pidana penjara paling lama tiga tahun atau pidana denda), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-26-30.html dan https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-28-32.html. ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.