Menyewa kantor dan ruang usaha di Swiss

Sebagian besar perusahaan asing yang memasuki Swiss memulai dengan menyewa tempat alih-alih membelinya. Sewa komersial diatur oleh Pasal 253 dan seterusnya Kitab Undang-Undang Hukum Perikatan Swiss (CO), yang memberikan ruang negosiasi yang luas sekaligus memuat sejumlah ketentuan memaksa yang melindungi penyewa. Perjanjian sewa yang disusun dengan baik memberikan kepastian perencanaan selama bertahun-tahun.

Jangka waktu sewa

Sewa komersial di Swiss umumnya dibuat untuk jangka waktu tetap lima atau sepuluh tahun, sering kali dengan satu atau beberapa opsi bagi penyewa untuk memperpanjang. Jangka waktu tetap memberikan kepastian bagi kedua belah pihak, karena tidak satu pihak pun dapat mengakhiri sewa sebelum jangka waktunya berakhir kecuali dalam keadaan luar biasa. Sewa dengan jangka waktu tidak tertentu juga dimungkinkan; untuk tempat usaha, tenggang waktu pemberitahuan menurut undang-undang adalah enam bulan, sebagaimana diatur dalam Pasal 266d CO, kecuali para pihak menyepakati jangka waktu yang lebih panjang.

Harga sewa dan indeksasi

Para pihak dapat menyepakati bahwa harga sewa dikaitkan dengan indeks harga konsumen Swiss. Berdasarkan Pasal 269b CO, klausul indeksasi semacam itu hanya sah apabila sewa dibuat untuk sekurang-kurangnya lima tahun, dan harga sewa hanya dapat disesuaikan mengikuti indeks. Sebagai alternatif, dapat disepakati harga sewa bertingkat dengan kenaikan yang ditetapkan. Penyewa tempat usaha pada prinsipnya dapat menggugat harga sewa sebagai tidak wajar, meskipun perlindungan ini memainkan peran yang lebih kecil dalam praktik komersial dibandingkan dalam sewa hunian.

Opsi perpanjangan

Opsi memungkinkan penyewa memperpanjang sewa secara sepihak untuk jangka waktu berikutnya dengan syarat-syarat yang disepakati. Opsi bernilai tinggi bagi perusahaan yang berinvestasi dalam pekerjaan penataan interior (fit-out), dan jangka waktu pelaksanaannya serta harga sewa yang berlaku selama perpanjangan sebaiknya diatur secara tepat. Klausul opsi yang ambigu sering menjadi sumber sengketa.

Uang jaminan

Pemilik biasanya meminta uang jaminan, yang harus disetorkan ke rekening tabungan atau rekening deposito atas nama penyewa di sebuah bank. Untuk sewa hunian, undang-undang membatasi uang jaminan hingga sewa tiga bulan, sedangkan untuk tempat usaha tidak berlaku batas semacam itu menurut undang-undang, sehingga jumlah yang lebih tinggi lazim ditemui. Banyak penyewa memberikan garansi bank atau asuransi uang jaminan sewa sebagai pengganti uang tunai.

Perlindungan terhadap pengakhiran

Pengakhiran yang bertentangan dengan iktikad baik dapat digugat di hadapan otoritas konsiliasi. Selain itu, penyewa dapat mengajukan permohonan perpanjangan sewa apabila pengakhiran tersebut akan menimbulkan kesulitan yang tidak dapat dibenarkan oleh kepentingan pemilik. Untuk tempat usaha, perpanjangan semacam itu dapat berlangsung hingga enam tahun secara keseluruhan. Tenggat waktu untuk permohonan ini singkat, sehingga setiap pemberitahuan pengakhiran sebaiknya segera ditinjau.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

• Rundingkan syarat penataan interior dan pemulihan sejak awal, termasuk siapa yang memiliki instalasi ketika sewa berakhir.
• Sesuaikan jangka waktu dengan rencana bisnis, dengan memadukan jangka waktu tetap yang moderat dengan opsi perpanjangan.
• Periksa klausul penyesuaian harga sewa agar sesuai dengan ketentuan tentang harga sewa berindeks dan bertingkat.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada perusahaan asing dalam merundingkan dan meninjau perjanjian sewa komersial di Swiss serta mendampingi mereka dalam sengketa dengan pemilik. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.