Pembiayaan hipotek di Swiss bagi pembeli asing

Pemberian kredit hipotek di Swiss bersifat konservatif menurut standar internasional. Bank menerapkan uji keterjangkauan yang baku, mengharapkan modal sendiri yang substansial, dan mensyaratkan sebagian besar pinjaman dilunasi secara bertahap. Pembeli yang tinggal di luar negeri sebaiknya bersiap menghadapi pemeriksaan tambahan dan syarat-syarat yang berbeda dari yang ditawarkan kepada penduduk.

Perhitungan keterjangkauan

Dalam menilai permohonan, bank-bank Swiss menghitung biaya jangka panjang properti dengan suku bunga imputasi, biasanya sekitar lima persen, ditambah angsuran pokok serta biaya pemeliharaan dan biaya tambahan sekitar satu persen dari nilai properti. Sebagai patokan umum, biaya-biaya ini tidak boleh melebihi sekitar sepertiga dari penghasilan bruto peminjam. Karena suku bunga imputasi jauh di atas suku bunga pasar saat ini, banyak pemohon mendapati bahwa uji itu sendiri yang menetapkan batas jumlah yang dapat mereka pinjam.

Persyaratan modal sendiri

Untuk properti hunian yang ditempati sendiri, swaregulasi industri mensyaratkan modal sendiri sekurang-kurangnya 20 persen, yang sekurang-kurangnya sepuluh persen dari nilai properti harus berasal dari sumber selain aset pensiun kerja (pilar kedua) Swiss. Untuk properti investasi dan rumah liburan, bank sering mensyaratkan modal sendiri yang lebih besar, kerap dalam kisaran 25 hingga 40 persen, bergantung pada properti dan peminjamnya. Modal sendiri yang ditransfer dari luar negeri harus dapat ditelusuri, dan bank akan meminta dokumentasi asal-usulnya sebagai bagian dari pemeriksaan antipencucian uang.

Angsuran pokok

Hipotek biasanya dibagi menjadi hipotek pertama hingga sekitar dua pertiga dari nilai pinjaman dan hipotek kedua di atas tingkat tersebut. Hipotek kedua harus diangsur hingga dua pertiga dari nilai pinjaman dalam waktu 15 tahun, dan paling lambat pada usia pensiun. Hipotek pertama tidak perlu dilunasi menurut standar minimum, meskipun beberapa bank mensyaratkan angsuran pokok bagi peminjam yang lebih tua atau untuk jenis properti tertentu.

Masalah khusus bagi bukan penduduk

Banyak bank Swiss hanya memberikan pinjaman secara selektif kepada peminjam yang berdomisili di luar negeri. Sebagian membatasi pinjaman kepada klien dari negara tertentu, sebagian lain mensyaratkan hubungan perbankan yang lebih luas atau modal sendiri yang lebih tinggi, dan beberapa sama sekali tidak membiayai bukan penduduk. Penghasilan dalam mata uang asing biasanya dinilai dengan margin pengaman, dan bank akan memeriksa apakah pembelian tersebut diperbolehkan berdasarkan Lex Koller sebelum memberikan pinjaman. Properti komersial dibiayai berdasarkan pendapatan sewanya yang berkelanjutan atau usaha operasionalnya, sehingga dinilai secara individual.

Produk hipotek

Hipotek dengan suku bunga tetap dengan jangka waktu beberapa tahun lazim digunakan, demikian pula hipotek pasar uang yang dikaitkan dengan suku bunga acuan SARON. Pelunasan dipercepat atas hipotek dengan suku bunga tetap biasanya menimbulkan denda pelunasan dipercepat, yang sebaiknya dipertimbangkan apabila penjualan dalam jangka waktu suku bunga tetap mungkin terjadi.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

• Lakukan uji keterjangkauan sejak dini dengan suku bunga imputasi, sebelum menandatangani pemesanan apa pun.
• Siapkan dokumen asal-usul dana sebelumnya, karena bank akan memintanya untuk modal sendiri dari luar negeri.
• Dekati beberapa bank, karena kebijakan pemberian pinjaman kepada bukan penduduk sangat beragam.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada pembeli asing mengenai penstrukturan pembiayaan properti di Swiss dan penyiapan dokumentasi yang diharapkan bank-bank Swiss dari klien lintas batas. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.