Proses pembelian properti di Swiss: reservasi, akta notaris, dan buku tanah

Pembelian properti di Swiss mengikuti urutan formal yang dalam hal-hal penting berbeda dari praktik di Asia, Timur Tengah, atau yurisdiksi common law. Akta autentik bersifat wajib, sistem kenotariatan bergantung pada kanton, dan hak milik baru beralih ketika pencatatan di buku tanah dilakukan. Mengetahui langkah-langkah ini membantu pembeli merencanakan dana dan jadwalnya.

Pemesanan dan langkah persiapan

Setelah pembeli dan penjual menyepakati syarat-syarat pokok, pengembang dan perantara sering meminta perjanjian pemesanan dan pembayaran tanda pemesanan. Perjanjian semacam itu lazim, tetapi akibat hukumnya terbatas, karena komitmen untuk membeli tanah hanya mengikat dalam bentuk akta autentik. Oleh karena itu, biaya pemesanan yang dibayarkan berdasarkan perjanjian tertulis biasa dapat dikembalikan apabila pembeli mundur, bergantung pada rumusan dan keadaannya. Pembeli sebaiknya membaca dokumen-dokumen ini dengan cermat sebelum mentransfer uang.

Selama tahap ini, pembeli sebaiknya memperoleh petikan buku tanah yang terbaru, meninjau servitut, hipotek, dan beban lainnya, memeriksa peruntukan zona dan izin bangunan, dan, bagi pembeli asing, memastikan posisinya berdasarkan Lex Koller.

Akta autentik

Berdasarkan Pasal 216 Kitab Undang-Undang Hukum Perikatan Swiss (CO), kontrak jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk akta autentik. Persyaratan yang sama berlaku bagi perjanjian hak beli terlebih dahulu dengan syarat yang ditetapkan, opsi, dan kontrak untuk menjual di masa depan. Notaris menyiapkan akta, membacakannya atau meminta para pihak meninjaunya, dan mengesahkan tanda tangan. Para pihak yang tidak menguasai bahasa resmi kanton mungkin memerlukan terjemahan atau juru bahasa, yang sebaiknya diatur sebelumnya.

Sistem kenotariatan kanton

Hukum kenotariatan merupakan urusan kanton, dan sistemnya sangat beragam. Beberapa kanton, termasuk Jenewa, Vaud, dan Basel-Stadt, memiliki notaris independen yang berpraktik sebagai anggota profesi bebas. Di kanton Zurich, kantor notaris merupakan kantor negara dengan notaris yang digaji. Kanton-kanton lain menjalankan sistem campuran yang memungkinkan advokat dengan izin kenotariatan juga membuat akta. Pada prinsipnya, akta untuk tanah harus dibuat di kanton tempat properti berada, dan biayanya sangat berbeda antara satu kanton dan kanton lainnya.

Uang muka, pembayaran, dan waktu

Pada saat penandatanganan akta, sering dibayarkan uang muka, umumnya sekitar sepuluh persen dari harga beli, dengan sisanya jatuh tempo pada saat penyelesaian. Untuk melindungi kedua belah pihak, pembayaran biasanya dilakukan melalui notaris atau dijamin dengan janji pembayaran yang tidak dapat ditarik kembali dari bank pembeli. Untuk proyek bangunan baru, harga beli terkadang dibayar secara bertahap seiring kemajuan pembangunan, yang memerlukan jaminan yang memadai bagi pembeli.

Peralihan hak milik

Hak milik baru beralih dengan pencatatan di buku tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 656 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Swiss (CC). Notaris biasanya mengajukan permohonan pendaftaran setelah penyelesaian, dan pencatatan tersebut berlaku secara hukum sejak hari pengajuan dalam buku harian. Di antara penandatanganan dan pendaftaran, pembeli memegang tagihan kontraktual, dan karena itulah waktu pembayaran dan pendaftaran sebaiknya diselaraskan secara erat.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

• Hindari pembayaran pemesanan dalam jumlah besar sebelum akta ditandatangani, atau pastikan bahwa pembayaran itu jelas dapat dikembalikan.
• Amankan harga beli melalui notaris atau janji pembayaran bank alih-alih membayar langsung kepada penjual.
• Rencanakan jadwal sesuai dengan kantonnya, karena ketersediaan notaris, biaya, dan praktik pendaftaran berbeda-beda.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada pembeli dalam peninjauan perjanjian jual beli dan dokumen pemesanan serta berkoordinasi dengan notaris, bank, dan kantor pendaftaran tanah sepanjang transaksi. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.