Pajak atas properti Swiss: pajak pengalihan, pajak keuntungan properti, dan nilai sewa imputasi

Properti di Swiss dikenai pajak pada beberapa tahap, dan sebagian besar pajak tersebut dipungut oleh kanton dan komune (Gemeinde). Oleh karena itu, pemilik asing sebaiknya memperkirakan adanya perbedaan yang nyata antarkanton, baik dalam tarif maupun dalam jenis pajak yang berlaku. Ikhtisar berikut menjelaskan kategori-kategori utamanya.

Pajak pengalihan properti

Banyak kanton memungut pajak pengalihan properti ketika kepemilikan tanah berpindah. Tarifnya biasanya berupa persentase satu digit yang rendah dari harga beli, dan kanton menentukan apakah pembeli, penjual, atau keduanya yang menanggung pajak tersebut. Beberapa kanton, di antaranya Zurich, tidak memungut pajak semacam itu, meskipun biaya pendaftaran tanah dan biaya notaris tetap harus dibayar. Beberapa kanton memberikan pengurangan atau pembebasan untuk rumah yang ditempati sendiri atau untuk reorganisasi perusahaan.

Pajak keuntungan properti

Semua kanton mengenakan pajak atas keuntungan yang direalisasikan dari penjualan properti. Bagi orang perseorangan, berlaku pajak keuntungan properti tersendiri, dan keuntungan pada umumnya dihitung sebagai harga jual dikurangi biaya perolehan dan investasi yang meningkatkan nilai. Tarifnya biasanya menurun makin lama properti dimiliki, sedangkan masa kepemilikan yang singkat sering dikenai tambahan. Bagi perusahaan, beberapa kanton memperlakukan keuntungan properti sebagai laba biasa, sedangkan kanton lain juga memungut pajak keuntungan properti khusus dari perusahaan. Pajak dipungut oleh kanton tempat properti berada, tanpa memandang tempat tinggal penjual.

Pajak properti

Sejumlah kanton dan komune memungut pajak properti tahunan yang dihitung berdasarkan nilai properti, tanpa dikurangi utang. Tarifnya rendah, biasanya sebagian kecil dari satu persen, tetapi pajak ini berlaku tanpa memandang apakah properti tersebut menghasilkan pendapatan. Kanton-kanton lain sama sekali tidak memungutnya.

Pajak kekayaan dan pajak penghasilan

Properti di Swiss dikenai pajak kekayaan kanton dan pajak penghasilan atas pendapatan sewa, bahkan apabila pemiliknya tinggal di luar negeri. Oleh karena itu, pemilik asing biasanya menjadi wajib pajak terbatas di kanton tempat properti berada. Bunga hipotek dan biaya pemeliharaan pada umumnya dapat dikurangkan, dan utang dialokasikan antara aset di Swiss dan aset di luar negeri menurut ketentuan alokasi pajak internasional. Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda (P3B) pada umumnya memberikan hak pemajakan atas harta tidak bergerak kepada negara tempat harta itu berada.

Nilai sewa imputasi dan reformasi yang direncanakan

Pemilik yang menempati sendiri properti mereka di Swiss, atau menyediakannya untuk penggunaan sendiri, saat ini dikenai pajak atas nilai sewa imputasi sebagai penghasilan fiktif. Pada 28 September 2025, para pemilih Swiss menyetujui reformasi yang menghapus nilai sewa imputasi untuk rumah yang ditempati sendiri dan rumah kedua, disertai pembatasan substansial atas pengurangan bunga hipotek dan biaya pemeliharaan. Sampai reformasi tersebut dilaksanakan, sistem yang berlaku saat ini tetap diterapkan, dan pemerintah federal telah mengisyaratkan bahwa pelaksanaannya tidak diperkirakan sebelum 2028. Pemilik sebaiknya meninjau rencana pembiayaan dan pemeliharaan mereka dengan memperhatikan masa transisi, tanpa mengasumsikan tanggal tertentu.

Apa yang bermanfaat dalam praktik

Bandingkan kanton-kanton sebelum membeli, karena beban pajak pengalihan, pajak properti, dan pajak keuntungan sangat berbeda.
Dokumentasikan semua investasi yang meningkatkan nilai, karena investasi tersebut mengurangi keuntungan kena pajak pada penjualan di kemudian hari.
Tinjau masa kepemilikan sebelum menjual, karena penjualan jangka pendek sering dikenai tarif yang lebih tinggi.

Bagaimana Ressos Legal membantu

Penulis memberikan nasihat kepada pemilik asing mengenai konsekuensi pajak dari pembelian, kepemilikan, dan penjualan properti di Swiss, termasuk masalah lintas batas berdasarkan P3B. Hubungi penulis untuk percakapan awal.

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.

Bahasa Indonesia

Kontak

Dr Alexander Ressos, TEP

Rechtsanwalt/Advokat

Saya adalah advokat Swiss dan juga terdaftar sebagai solicitor di Hong Kong serta di Inggris & Wales. Saya memiliki pengalaman hampir 25 tahun.

Bersama tim multibahasa saya, termasuk penutur asli bahasa Mandarin, Jepang, Korea, Rusia, Ukraina, dan Prancis, saya memberikan nasihat kepada perusahaan beserta pemiliknya dari seluruh dunia mengenai seluruh aspek hukum perbankan, korporasi, komersial, dan perpajakan di Swiss, termasuk perencanaan pajak internasional, layanan fidusia, serta layanan family office di bidang hukum, termasuk imigrasi dan relokasi atau investasi properti. Praktik saya memiliki fokus khusus pada klien dari pasar berkembang dan pasar perbatasan (frontier markets) di Tiongkok Raya, Asia Tengah dan Kaukasus, kawasan Asia lainnya, Timur Tengah, Afrika, dan Amerika Latin, dan saya juga memberikan nasihat kepada klien dari Eropa dan Amerika Utara. Melalui perusahaan trust Swiss yang terafiliasi, kami juga menangani pendirian dan administrasi berkelanjutan perusahaan serta struktur lain milik klien, termasuk akuntansi, pelaporan pajak, dan layanan kesekretariatan perusahaan, dan bila diperlukan saya menjabat sebagai direktur profesional. Dengan dukungan jaringan mitra kerja sama kelas satu, saya juga mewujudkan solusi di seluruh dunia.

Pendekatan saya adalah bertindak sebagai trusted advisor yang bekerja langsung dengan para pengambil keputusan, secara setara: saya berangkat dari apa yang ingin Anda capai dan menyusun setiap struktur, kontrak, dan keputusan pajak berdasarkan tujuan komersial Anda serta peningkatan imbal hasil setelah pajak Anda. Sebagai “lawyers who make it happen”, saya dan tim saya terus terlibat hingga perusahaan Anda berdiri, struktur Anda terbentuk, dan transaksi Anda selesai (closing), serta tetap siap membantu untuk setiap pekerjaan lanjutan yang mungkin diperlukan. Anda mendapatkan solusi yang disesuaikan, perhatian pribadi, serta nasihat yang cermat, ramah, dan praktis. Kami bukan penyedia jasa yang paling murah di pasar dan tidak berniat menjadi demikian; tujuan kami adalah memberikan solusi yang tepat dan nilai terbaik atas biaya yang Anda keluarkan.

Hubungi kami →