Krisis properti awal tahun 1990-an

Ledakan dan titik balik

Krisis real estat pada awal tahun 1990-an merupakan krisis perbankan domestik paling parah di Swiss sejak tahun 1930-an. Akarnya terletak pada paruh kedua tahun 1980-an. Setelah jatuhnya pasar saham pada 19 Oktober 1987, para investor mengalihkan modal ke properti, sementara Bank Nasional Swiss (SNB) menjalankan kebijakan moneter ekspansif yang dirancang untuk meredam dampak kejatuhan tersebut. Harga properti komersial hampir dua kali lipat antara tahun 1980 dan 1987. Harga rumah tapak dan apartemen yang dihuni pemiliknya naik dua kali lipat selama dekade 1980 hingga 1990, dan bank-bank bersaing membiayai ledakan tersebut dengan pinjaman hipotek pada rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value) yang tinggi.¹

Titik balik datang ketika inflasi meningkat. Ketika harga konsumen naik 6,4 persen per tahun pada musim gugur 1990, Bank Nasional di bawah presidennya, Markus Lusser, membalikkan arahnya dengan memperketat jumlah uang beredar secara tajam. Inflasi turun di bawah satu persen pada pertengahan dekade, tetapi harganya adalah perekonomian yang mengalami tiga tahun resesi disusul tiga tahun stagnasi antara tahun 1990 dan 1996. Pengangguran naik menjadi sekitar lima persen, tingkat yang belum pernah dikenal di Swiss pascaperang, dan menyisakan tingkat struktural sekitar tiga persen yang bertahan sesudahnya. Pada tahun 1989 saja, suku bunga diskonto dinaikkan dari 3,5 menjadi 6 persen.² Suku bunga yang lebih tinggi menghantam peminjam yang membiayai properti pada puncak pasar, sementara runtuhnya permintaan sewa mengurangi nilai agunan yang diandalkan bank-bank.

Penurunan nilai berlangsung dramatis. Properti sewaan kehilangan separuh nilainya dalam enam tahun setelah tahun 1991, dan pasar baru mencapai titik terendahnya pada tahun 1997. Tingkat kekosongan properti komersial naik dari 0,4 persen untuk seluruh real estat pada tahun 1989 menjadi dua belas persen pada tahun 1993. Antara tahun 1991 dan 1996, bank-bank menghapusbukukan kredit domestik sebesar CHF 42,3 miliar, jumlah yang setara dengan lebih dari sepuluh persen produk domestik bruto Swiss pada masa itu. Kredit bermasalah mencapai 8,5 persen dari seluruh kredit. Dengan rasio 12,6 persen, bank-bank besar lebih terpapar daripada rata-rata.³ Angka terakhir ini patut ditekankan karena mengoreksi citra umum krisis tersebut sebagai masalah bank-bank kecil. Bank-bank besar juga menderita, tetapi mereka memiliki diversifikasi dan cadangan untuk menyerap kerugian mereka dan menggunakan krisis tersebut untuk membeli pesaing yang lebih lemah.

Spar- und Leihkasse Thun

Peristiwa yang mengubah masalah kredit menjadi guncangan publik terjadi di Oberland Bern. Pada 3 Oktober 1991, Komisi Perbankan Federal, pendahulu Otoritas Pengawas Pasar Keuangan Swiss (FINMA) saat ini, memerintahkan penutupan Spar- und Leihkasse Thun, dan dua minggu kemudian mencabut izin bank tersebut. Bank ini telah memperluas pemberian pinjaman hipoteknya secara agresif selama ledakan tahun 1980-an, dan ketika gelembung pecah, bank tersebut tidak mampu menyerap kerugiannya. Para nasabah mendapati pintu tertutup dan mengkhawatirkan tabungan mereka. Ribuan di antara mereka kehilangan sebagian dari apa yang telah mereka tabung. Seorang penjaga di Istana Federal di Bern, tempat penutupan tersebut diumumkan dalam konferensi pers, kemudian menggambarkannya sebagai momen terburuk dalam hidupnya.⁴

Kerugian para penyimpan diperkirakan sekitar CHF 220 juta.⁵ Perlindungan bagi penabung kecil hanya ada dalam bentuk perjanjian privat di antara bank-bank. Pada tahun 1984, Asosiasi Bankir Swiss telah mengesahkan Konvensi XVIII, yang menetapkan bahwa para anggotanya membiayai pembayaran rekening tabungan dan rekening gaji hingga CHF 30.000 apabila terjadi kegagalan bank. Dalam perkara Thun, asosiasi tersebut menalangi CHF 79 juta dan kemudian memulihkan 71 persen dari jumlah tersebut dari harta pailit.⁶ Episode ini memperlihatkan batas-batas skema swaregulasi yang belum pernah diuji pada skala sebesar ini. Episode ini juga menandai dimulainya proses legislatif panjang yang, setelah kegagalan-kegagalan lebih lanjut di luar negeri, berujung pada perlindungan simpanan berdasarkan Undang-Undang Perbankan Swiss (BankA) sebagaimana berlaku saat ini.

Bagi sejarah pusat keuangan Zurich, kegagalan di Thun penting karena dua alasan. Pertama, kegagalan itu menunjukkan bahwa sistem perbankan Swiss, yang reputasinya di luar negeri bertumpu pada stabilitas dan kerahasiaan, rentan terhadap penarikan dana besar-besaran (bank run) gaya lama. Kedua, kegagalan itu memperkuat keyakinan para regulator bahwa bank-bank kecil dengan pinjaman regional yang terkonsentrasi merupakan mata rantai terlemah dalam sistem. Keyakinan tersebut membentuk kebijakan pengawasan selama sisa dekade itu dan membuat otoritas terbuka terhadap pengambilalihan lembaga-lembaga lemah oleh bank-bank besar, bahkan ketika pengambilalihan tersebut meningkatkan konsentrasi.

Bank regional dan bank kanton

Kegagalan Thun disusul oleh gelombang penyelamatan, merger, dan penutupan. Dari 625 bank yang ada pada tahun 1990, sepertiganya telah lenyap pada tahun 1995, dan hanya sekitar separuh dari sekitar 200 bank regional yang aktif pada awal dekade tersebut bertahan hingga tahun 2000.⁷ Pada tahun 1994, sejumlah bank regional yang bertahan mendirikan perusahaan induk (holding) bersama untuk menghimpun layanan dan memperkuat basis permodalan mereka.⁸ Banyak lembaga regional lainnya diserap oleh bank kanton atau oleh bank-bank besar, yang jaringan cabangnya di pedesaan bertambah sebagai akibatnya.

Bank-bank kanton, meskipun didukung oleh kanton masing-masing, tidak luput. Kamus Sejarah Swiss (HLS) mencatat bahwa krisis ekonomi dan runtuhnya pasar properti menghantam mereka dengan keras dan mengancam keberadaan sebagian di antaranya, dengan menyebut Bern pada tahun 1992 dan Jenewa pada tahun 2000. Krisis tersebut menyebabkan merger, privatisasi sebagian, dan lenyapnya bank kanton Solothurn dan Appenzell Ausserrhoden. Jumlahnya turun dari dua puluh sembilan pada tahun 1990 menjadi dua puluh empat pada tahun 1999.⁹ Perkara Berner Kantonalbank adalah yang paling mahal. Pada tahun 1993, kredit macetnya dialihkan ke perusahaan terpisah, Dezennium Finanz AG. Kerugian total sebesar CHF 2,6 miliar ditutup dengan CHF 1,1 miliar dari cadangan bank sendiri dan CHF 1,5 miliar dari kanton Bern. Dalam proses itu, bank tersebut kehilangan jaminan negaranya.¹⁰

Setelah para pemilih Solothurn menyetujui penjualan bank kanton mereka kepada Swiss Bank Corporation pada 4 Desember 1994, bank tersebut berhenti beroperasi pada 1 Januari 1995. Penjualan tersebut membatasi kerugian kanton hingga CHF 400 juta, sedangkan penyelamatan diperkirakan akan menelan biaya CHF 1,2 miliar. Sebanyak 6.000 pemegang sertifikat partisipasi kehilangan CHF 40 juta. Pada Desember 1995, kanton Appenzell Ausserrhoden menjual bank kantonnya kepada Union Bank of Switzerland seharga CHF 180 juta, setelah bertahun-tahun mengalami kesulitan yang mencakup penggelapan di cabang Teufen dan investasi pada usaha-usaha yang sangat jauh dari perbankan lokal, seperti peternakan salmon di Kanada.¹¹ Penjualan dua bank kanton kepada bank-bank besar yang berkedudukan di Zurich dan Basel memiliki dimensi simbolis yang melampaui jumlah uang yang terlibat. Bank-bank kanton didirikan pada abad ke-19 sebagian sebagai penyeimbang terhadap kekuatan bank-bank komersial besar. Bahwa dua di antaranya kini menjadi bagian dari bank-bank tersebut menunjukkan sejauh mana keseimbangan kekuatan dalam perbankan Swiss telah bergeser.

Tanggapan pengawas

Komisi Perbankan Federal menarik kesimpulannya sendiri dari krisis kredit domestik tersebut. Sejak tahun 1990-an, komisi mewajibkan setiap bank untuk memiliki modal yang melebihi persyaratan modal wajibnya dengan penyangga (buffer) paling sedikit dua puluh persen.¹² Sentuhan khas Swiss (Swiss finish) pada aturan permodalan ini, yang berasal dari kerugian bank-bank regional dan bank kanton, kemudian menjadi model bagi persyaratan yang jauh lebih ketat yang dikenakan pada bank-bank besar setelah tahun 2008. Krisis tersebut juga mempertajam perhatian otoritas terhadap konsentrasi risiko hipotek. Perhatian itu tidak pernah hilang. Pasar properti di Swiss hingga kini masih diawasi dengan kegugupan yang ingatannya menjangkau kembali ke Thun.

Terdapat garis langsung dari peristiwa-peristiwa ini ke konsolidasi bank-bank besar. Schweizerische Volksbank, yang terlemah di antara kelima bank besar, tumbang oleh pencadangan yang harus dibuatnya atas pinjaman properti. Bank Leu telah diserap sebelum krisis mencapai puncaknya. Bank-bank regional menjual diri kepada lembaga-lembaga yang lebih besar. Dengan demikian, krisis tersebut bertindak sebagai akselerator. Krisis itu menyingkirkan pesaing-pesaing yang lebih kecil dari tiga bank terkemuka, melemahkan bank-bank kanton selama beberapa tahun, dan meninggalkan pasar domestik di tangan pemain-pemain yang lebih sedikit dan lebih besar. Bagi pusat keuangan Zurich, yang ketiga bank terkemukanya selamat dari krisis, hasilnya adalah konsentrasi lebih lanjut kekuatan pasar, modal, dan talenta di kota tersebut.

Catatan

1. Finanz und Wirtschaft, “Die Schweizer Immobilienblase der Neunzigerjahre”, https://www.fuw.ch/article/die-schweizer-immobilienblase-der-neunzigerjahre; watson.ch, “Inflation, Immobilienblase, Bankencrash: So schlimm war die Wirtschaftskrise der 90er Jahre”, https://www.watson.ch/wirtschaft/schweiz/827854431-inflation-immobilienblase-bankencrash-so-schlimm-war-die-wirtschaftskrise-der-90er-jahre. ↩
2. watson.ch, “Inflation, Immobilienblase, Bankencrash”, sebagaimana dikutip di atas; Finanz und Wirtschaft, “Die Schweizer Immobilienblase der Neunzigerjahre”, sebagaimana dikutip di atas. ↩
3. Finanz und Wirtschaft, “Die Schweizer Immobilienblase der Neunzigerjahre”, sebagaimana dikutip di atas. Artikel tersebut bersandar pada angka-angka Komisi Perbankan Federal Swiss dan Bank Nasional Swiss. ↩
4. Bilanz, “Wie eine Thuner Regionalbank zum Symbol der Krise wurde”, https://www.bilanz.ch/invest/wie-eine-thuner-regionalbank-zum-symbol-der-krise-wurde/wx1sm12. Artikel tersebut menggambarkan kegagalan itu sebagai “das Lehman Brothers der Schweiz”; SWI swissinfo.ch, “Ein Bankensturm in der Schweiz – könnte es wieder passieren?”, https://www.swissinfo.ch/ger/wirtschaft/spar-und-leihkasse-thun_ein-bankensturm-in-der-schweiz-koennte-es-wieder-passieren/42501688. ↩
5. Finanz und Wirtschaft, “Die Schweizer Immobilienblase der Neunzigerjahre”, sebagaimana dikutip di atas. ↩
6. esisuisse, “Geschichte”, https://www.esisuisse.ch/de/ueber-uns/geschichte. esisuisse, skema penjaminan simpanan bank-bank dan perusahaan efek Swiss, mengambil alih pembiayaan eksternal perlindungan simpanan dari Asosiasi Bankir Swiss pada tahun 2005. ↩
7. Finanz und Wirtschaft, “Die Schweizer Immobilienblase der Neunzigerjahre”, sebagaimana dikutip di atas. Angka-angka dalam artikel ini sedikit berbeda dari angka-angka Kamus Sejarah Swiss karena tanggal acuan yang berbeda. ↩
8. HLS, “Banken”, sebagaimana dikutip di atas. ↩
9. HLS, “Kantonalbanken”, sebagaimana dikutip di atas. ↩
10. SRF News, “Immer wieder fallen Kantonalbanken auf die Nase”, https://www.srf.ch/news/wirtschaft/blkb-debakel-kein-einzelfall-immer-wieder-fallen-kantonalbanken-auf-die-nase. ↩
11. SRF News, “Immer wieder fallen Kantonalbanken auf die Nase”, sebagaimana dikutip di atas. Laporan yang sama menguraikan kerugian Banque Cantonale Vaudoise di kemudian hari, yang memerlukan dukungan kanton sebesar CHF 1,25 miliar pada tahun 2002. ↩
12. Otoritas Pengawas Pasar Keuangan Swiss (FINMA), “Finanzmarktkrise und Finanzmarktaufsicht”, laporan tanggal 14 September 2009, https://www.finma.ch/de/~/media/finma/dokumente/dokumentencenter/myfinma/finma-publikationen/aufsichtsberichte/bericht01_finanzmarktkrise-und-finanzmarktaufsicht_endversion_d.pdf?la=de. ↩

Hanya untuk informasi umum. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau pajak, tidak menggantikan nasihat atas kasus individual, dan tidak menimbulkan hubungan antara advokat dan klien. Artikel ini mencerminkan keadaan hukum per Oktober 2026.